Когда рефинансирование ипотеки выгодно

Часто говорят: рефинансируй, если новая ставка ниже старой на 1–2 процентных пункта. Это упрощение. Реальная выгода зависит от трёх факторов: остатка долга, оставшегося срока и расходов на рефинансирование.

При большом остатке долга (5+ млн ₽) и длинном оставшемся сроке (15+ лет) выгода может быть значительной даже при разнице в 0,5%. При маленьком остатке (1–2 млн ₽) и сроке 3–5 лет расходы на рефинансирование могут «съесть» всю экономию.

Формула: Срок окупаемости (мес.) = Расходы / Снижение ежемесячного платежа

Пример: ипотека 4 млн ₽ остаток, 18% ставка, 15 лет оставшийся срок. Новая ставка 14%.

• Текущий платёж: ~64 400 ₽/мес
• Новый платёж при 14%: ~53 900 ₽/мес
• Экономия: ~10 500 ₽/мес
• Расходы на рефинансирование: ~80 000 ₽ (оценка + страховка + комиссии)
• Срок окупаемости: 80 000 / 10 500 ≈ 7–8 месяцев

После 8 месяцев каждый месяц — чистая экономия 10 500 ₽. За оставшийся срок: более 1,8 млн ₽.

• Прошло больше половины срока: в аннуитетных платежах большую часть процентов вы уже заплатили. Новый кредит начнёт новый цикл процентных выплат.
• Маленький остаток: менее 1 млн ₽ — расходы на оформление, скорее всего, не окупятся.
• Ухудшение условий: если при рефинансировании банк предлагает плавающую ставку или более высокую страховку.