Как рассчитать ипотеку в 2026 году

Большинство банков использует аннуитетный платёж — одинаковую сумму каждый месяц на протяжении всего срока кредита. Формула:

П = S × (i × (1 + i)ⁿ) / ((1 + i)ⁿ − 1)

Где:

• П — ежемесячный платёж;
• S — сумма кредита (стоимость жилья минус первоначальный взнос);
• i — месячная процентная ставка (годовая ставка ÷ 12 ÷ 100);
• n — количество месяцев (срок в годах × 12).

Вручную считать неудобно — особенно когда нужно сравнить несколько вариантов. Онлайн-калькулятор делает это мгновенно и дополнительно строит полный график погашения.

Возьмём типичный случай: квартира за 7 млн ₽, первоначальный взнос 2 млн ₽ (≈29%), сумма кредита — 5 млн ₽, срок — 20 лет (240 месяцев).

При ставке 14% годовых

• Месячная ставка: 14 ÷ 12 ÷ 100 = 0,01167
• Ежемесячный платёж: 62 107 ₽
• Всего выплат за 20 лет: 14 905 680 ₽
• Переплата по процентам: 9 905 680 ₽ (198% от суммы кредита)

При ставке 18% годовых

• Ежемесячный платёж: 77 998 ₽
• Всего выплат за 20 лет: 18 719 520 ₽
• Переплата: 13 719 520 ₽ (+38% к варианту 14%)

Разница всего в 4 процентных пункта обходится в 3,8 млн ₽ дополнительной переплаты — почти ещё одна «однушка» в регионе.

При аннуитете сумма платежа одинакова, но её состав меняется каждый месяц. В первом платеже большая часть уходит на проценты, в последнем — почти всё на тело долга.

Пример для ипотеки 5 млн ₽ под 14% на 20 лет (платёж 62 107 ₽):

• Месяц 1: проценты 58 333 ₽ / тело долга 3 774 ₽
• Месяц 60 (5 лет): проценты 54 212 ₽ / тело долга 7 895 ₽
• Месяц 120 (10 лет): проценты 47 048 ₽ / тело долга 15 059 ₽
• Месяц 240 (последний): проценты 720 ₽ / тело долга 61 387 ₽

Именно поэтому досрочное погашение в первые годы даёт максимальную экономию — каждый рубль сверх графика идёт в тело долга и сокращает базу, на которую начисляются проценты.

Четыре ключевых параметра определяют ежемесячный платёж:

• Сумма кредита. Чем меньше сумма — тем меньше платёж. Увеличение первоначального взноса с 10% до 30% снижает платёж примерно на 22%.
• Ставка. Самый мощный рычаг. Снижение ставки на 2 п.п. экономит больше, чем сокращение срока на 3 года.
• Срок. Длинный срок снижает платёж, но резко увеличивает переплату. Ипотека на 30 лет вместо 20 снижает платёж на ~20%, но удваивает переплату.
• Тип платежа. Дифференцированный платёж в начале выше аннуитетного, зато итоговая переплата меньше на 5–15%.

• Максимальный первый взнос. Каждые дополнительные 5% взноса снижают базу начисления процентов на весь срок.
• Досрочное погашение в первые 3–5 лет. Именно тогда доля процентов в платеже максимальна — каждая досрочная тысяча экономит больше.
• Уменьшать срок, а не платёж. При досрочном погашении всегда выбирайте «сократить срок» — это даёт бо́льшую экономию на процентах.
• Рефинансирование. Если ставки снизились на 1,5–2 п.п., рефинансирование может сэкономить сотни тысяч рублей. Особенно выгодно в первой половине срока.