Аннуитетный и дифференцированный платёж

При аннуитете заёмщик платит одну и ту же сумму весь срок кредита. Это удобно для планирования бюджета — платёж предсказуем. Но структура меняется: в начале бо́льшая часть — проценты, в конце — тело долга.

Формула: П = S × (i × (1 + i)ⁿ) / ((1 + i)ⁿ − 1), где S — сумма кредита, i — месячная ставка, n — количество месяцев.

Плюсы: стабильный платёж, проще планировать бюджет, доступен в большинстве банков.

Минусы: бо́льшая итоговая переплата по сравнению с дифференцированным при одинаковых условиях.

При дифференцированном платеже тело долга делится на равные части, а проценты начисляются на фактический остаток. Поэтому первые платежи — самые крупные, последние — минимальные.

Формула: Тело = S / n; Проценты = Остаток × i; Платёж = Тело + Проценты.

Плюсы: меньше итоговая переплата (на 5–15%), долг уменьшается быстрее.

Минусы: в первые годы платёж заметно выше аннуитетного, банк требует более высокий доход для одобрения.

Дифференцированный платёж выгоднее на 581 720 ₽ — почти 12% от суммы кредита. Но требует более высокого дохода в первые годы.

Аннуитет подходит если:

• Доход стабильный, но не высокий — важна минимальная нагрузка в начале
• Нужна предсказуемость: один и тот же платёж удобно планировать
• Срок ипотеки большой (20–30 лет) — разница в переплате становится менее значимой относительно инфляции

Дифференцированный подходит если:

• Доход позволяет платить на 20–30% больше в первые годы
• Важна минимальная переплата — особенно при кредите на 10–15 лет
• Планируете досрочное погашение — дифференцированный даёт лучший эффект